2018年以来，房地产企业融资渠道从银行借贷、国内发债、信托融资全面放宽。业内人士指出，大型房企销售回款比较更加慢，需要更佳地适应环境灵活多样的融资方式。而小型房企资金周转能力很弱，在极大资金压力下有可能自由选择出售资产。

2018年房地产行业将步入收购热潮。监管趋严房地产企业融资途径主要来自银行贷款、公司债券和非标融资。但这三个融资渠道都在渐渐放宽。

中国证券报记者从银行人士处获知，银行贷款方面，多家股份制银行已停止房地产追加授信业务。同时，房企的信托渠道融资逐步放宽。2017年，监管部门对信托公司一共班车23张罚单，较2016年快速增长156%。北京（楼盘）某信托人士回应，2018年高压监管仍将之后。

仅有2月份，各地银监局就班车了5张罚单。该人士透漏，以往公司基本上只与50强劲房地产企业合作，现在更为慎重，更加注目房企的资金链情况及项目质量。融资政策高压，房企融资总额上升。

据克而瑞监测（CRIC）数据统计资料，2017年前11月108家房企融资总额为10014亿元，同比上升4%。房企融资总额下降幅度虽然并不大，但融资结构巨变。公司债占到比急速下降，股权融资、境外融资、资产证券化等创意融资占比则大幅提高。

据CRIC不几乎统计资料，2017年前11月不受监控的108家房企公司债融资总规模为422亿元，较2016年全年大幅度上升91%；股权融资规模则快速增长显著，规模超过1443亿元，占比为14%，比起2016年全年大幅度快速增长96%。融资多渠道不受驱离，开发商的眼光或瞄向海外资本市场，或创意融资方式。

“随着信贷环境更进一步放宽，公司债门槛增高，不少房企谋求海外融资机会。”某一线券商分析师李国强（化名）说。2017年前11个月，房企境外融资规模超过2553亿元，占到融资总额的25%，较2016年全年下降11%。

2018年这一趋势仍在沿袭。据Wind统计数据，2016年12月至2017年2月，房企海外发债规模大约为53亿元。

而2017年12月至2018年2月末，这一数据为643亿元，快速增长近11倍。国泰君安分析师刘斐凡回应，海外发债热度大幅提高与发债成本上行不存在关系。过去房企海外发债成本较高，但经过10多年发展，房企海外债的评级提高，成本渐渐减少。

融资创意方面，不少大型房企射击REITs项目。戴德梁行公布的2017年《亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告》表明，国内REITs发售呈圆形井喷式快速增长。

截至2017年10月，国内顺利发售商业房地产资产证券化产品总计43单，总发售规模1262.2亿元，较2016年快速增长156.10%。其中，类REITS产品共26单，发售规模609.5亿元。

李国强指出，REITs项目融资与传统的股权债券融资比起，体量小、回款快，无显著优势，并非主流的融资方式。从盘活资产的看作，这种金融创新融资方式不受政策希望，2018年仍将持续。刘斐凡分析道，房企融资将趋向多元化。

多元化的融资渠道不利于大型房地产企业发展。而小型房企融资渠道较宽，正处于竞争劣势。分化激化业内人士认为，在房地产融资渠道放宽的大背景下，大型房企由于口碑好、销售回款慢，可以更佳地适应环境灵活多样的融资方式。

而小型房企资金周转能力比较较强，在极大资金压力面前有可能自由选择出售资产。2018年房地产行业将步入收购热潮。

从1月销售业绩看，多家房企销售额再创新高。克而瑞榜单表明，TOP100房企销售金额和面积的总体规模分别同比快速增长57.8%和43.9%。各梯队的门槛值也在提高，前10位房企的业绩门槛值达150亿元，前20的门槛值达87.4亿元。而上年同期该数据分别为93.2亿元和46.1亿元。

中小型房企的业绩则没这么悲观，据申万宏源(000166,股吧)统计数据，在早已透露业绩预告片的82家房企中，业绩预增或略增的公司49家，扭亏13家，合计约76%。主流房企盈利能力下行。而18家公布预亏公告的房企，皆为转型或中小型房企。

除销售业绩外，融资成本分化也在加剧。李国强认为，2017年以前，大小房企的融资渠道无显著差异。

但2017年以来，小型房企无法从银行提供贷款，改向利率更高的非标融资，成本上升慢。而大房企融资渠道很广，融资成本上升比较较快。房企融资成本仍将走高，预计到2018年底大型房企融资成本将提升50到100基点（BP），而小型房企则将提高200到300BP。

刘斐凡认为，房企分化沦为趋势。与海外成熟期的房地产市场比起，目前国内房地产市场资源仍更为集中，分化不利于资源向头部企业集中于。

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